Votată de plenul Parlamentului României în şedinţa din 3 iunie, sesizată la Curtea Constituţională, care a declarat-o constituţională în întregime, şi promulgată, în cele din urmă, de preşedinte, noua lege a tranzacţiilor cu terenuri agricole din extravilan îşi va produce efectele în această toamnă.
Opinii despre acest act legislativ au fost deja exprimate, pe ici, pe colo, de experţi. Revista Ferma a publicat, de asemenea, articole despre acest subiect, dar publicul larg încă nu conştientizează efectele pe care aplicarea legii le va avea în piaţa funciară, acolo unde unii vând, alţii cumpără, iar cei care vând sunt de regulă cetăţeni români, iar cei care cumpără sunt, nu puţini, tot cetăţeni români. Revin, aşadar, cu o nouă lectură a legii.
NOUL LOC AL ARENDAŞULUI
Am prezentat într-un articol anterior lista preemptorilor, care s-au înmulţit considerabil faţă de preemptorii menţionaţi în Legea 17/2014 pe care o modifică legea actuală, 175/2020. Ştim bine că în România, suprafeţe considerabile sunt lucrate în arendă, iar printre aceşti arendaşi se află şi cetăţeni străini. Până acum, arendaşii, români sau străini, deţineau locul al doilea în ordinea preemptorilor, după coproprietari. Numeroase acte de vânzare-cumpărare au fost încheiate între proprietar şi arendaş. Noua lege enumeră printre preemptori numai pe arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării. Bun, dar ce mai are de făcut arendaşul unui teren pe care proprietarul vrea să-l vândă, dar arendaşul respectiv nu mai lucrează şi un teren vecin cu cel scos la vânzare? După cum e formulată legea, acesta are de aşteptat să se pronunţe toţi preemptorii!
PREVEDERI CU UN EVIDENT CARACTER RESTRICTIV
Numai dacă preemptorii nu sunt interesaţi să cumpere, îi vine şi arendaşului rândul la cumpărare. Dar nu în orice condiţii. Iată ce scrie în lege: ”Arendaşul care doreşte să cumpere terenul agricol arendat situat în extravilan trebuie să deţină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat şi înregistrat potrivit dispoziţiilor legale, cu cel puţin un an înainte de data afişării ofertei de vânzare la sediul primăriei”. Fie că este persoană fizică, persoană juridică sau asociaţie de persoane fizice, fie persoană juridică, cu acţionariat altă persoană juridică, arendaşul trebuie să facă dovada domiciliului/reşedinţei situat/situată pe teritoriul naţional, pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Prevederile acestea au un evident caracter restrictiv. După punerea în aplicare a legii, un cetăţean străin abia venit în ţară nu va mai avea posibilitatea să cumpere teren agricol în România, decât după cinci ani de la stabilirea domiciliului/reşedinţei pe teritoriul românesc. Totodată, un arendaş străin care se află cu domiciliul în ţară de mai puţin de 5 ani nu are deocamdată dreptul să cumpere pământ. Trebuie să mai aştepte!
CETĂŢENI STRĂINI CU DREPT DE CUMPĂRARE
Deşi am mai precizat într-un articol publicat într-un număr anterior, găsesc util să reamintesc că de dreptul de a cumpăra pământ agricol în România nu se bucurau toţi cetăţenii străini, ci numai anumite categorii, după cum au fost stabilite prin Legea 17/2014, în baza tratatului de aderare la Uniunea Europeană. Aceştia sunt cetăţenii unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau ai Confederaţiei Elveţiene, precum şi apatrizilor cu domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene, într-un stat care este parte la ASEE sau în Confederaţia Elveţiană. Statutul este valabil şi pentru persoanele juridice.
PIAŢA FUNCIARĂ, LA COTITURĂ?
Prezenţa acestor categorii de investitori în agricultura românească a dinamizat piaţa funciară. Preţul unui hectar de teren agricol în extravilan a crescut simţitor de la un an la altul. Micii proprietari, dar şi cei care aveau terenuri mai întinse, au profitat de noul impuls funciar şi şi-au vândut fie tot pământul, fie numai o parte, acelor cumpărători străini, menţionaţi anterior, la preţuri la care nici nu visaseră înainte. Toată lumea a profitat de această situaţie: micul proprietar român, fiindcă a obţinut cea mai mare sumă posibilă în piaţa liberă de la un moment dat; investitorul străin, fiindcă s-a văzut proprietar de teren într-o ţară cu o agricultură dinamică, aşa cum e agricultura românească; notarii români; statul român, fiindcă a încasat taxe şi impozite.
Mai puţin încântaţi, ba chiar deranjaţi de-a binelea, au fost marii fermieri români, fiindcă s-au văzut concuraţi la ei acasă. Noua lege pare să le dea satisfacţie, deşi, am văzut, în calitate de arendaşi mai au de aşteptat până se pronunţă rudele şi afinii, adică toate neamurile celui care vinde.
SE VA IEFTINI PĂMÂNTUL?
Vom asista oare şi la o scădere a preţului unui hectar de teren agricol? Un răspuns sigur nu îmi permit să formulez, dar cred că accesul dificil pe piaţa funciară al unor investitori străini dispuşi să plătească un preţ mai mare pentru a deveni proprietari va conduce şi la o scădere a preţurilor în piaţa funciară agricolă. Avantaj la cumpărător, iar acest cumpărător poate fi o rudă, un investitor român într-o plantaţie de viţă-de-vie, un arendaş sau proprietar vecin, un tânăr fermier român, un arendaş străin aflat în ţară de mai mult de cinci ani. Ce vor face, însă, cei care erau dispuşi să vândă terenul? Cel mai probabil nu se vor mai obosi să-l vândă. Îl vor da în arendă, iar contractele de arendă, în noile condiţii legislative, vor avea clauze şi mai drastice pentru micul proprietar.
Click AICI şi vezi ce spun analiştii pieţei funciare despre efectele legii 175/2020 asupra tranzacţiilor cu terenuri agricole!
un articol de
DUMITRU NEDELCU
