Terenurile agricole din România au înregistrat în ultimul deceniu una dintre cele mai rapide creșteri de preț din Uniunea Europeană, depășind în prezent nivelul din Franța, una dintre cele mai mature piețe agricole din Europa. Este o realitate care a alimentat numeroase interpretări grăbite și concluzii incomplete…
O piață emergentă accelerată versus un echilibru matur
În ultimul deceniu, piața terenurilor agricole din România a traversat una dintre cele mai rapide transformări economice din Uniunea Europeană. Potrivit datelor Eurostat, valoarea terenurilor agricole din România a crescut de 4,2 ori în ultimii 10 ani, ajungând în 2024 la 8.700 euro pe hectar, cu 36% peste nivelul din Franța.
Această evoluție a generat controverse și interpretări simplificate, de la ideea unei calități superioare a solului românesc până la suspiciuni de supraevaluare a pieței.
O analiză realizată de Alinda Bănică, Consultant Principal în cadrul Alinda Bănică Business Consultancy. propune însă o lectură diferită: diferența de preț nu ține de agricultură în sine, ci de stadiul de maturitate al pieței funciare.
Dincolo de cifre: iluzia comparațiilor simple
„Avem acces la o cantitate mare de informații în ultimii ani și ne plac cifrele. Iluzia obiectivității numerice este un aspect pe care țin să îl subliniez din start”, explică Alinda Bănică, Principal Consultant al companiei. Aceasta atrage atenția asupra riscului comparațiilor fără context, oferind un exemplu din industria leasingului, unde raportări corecte individual pot conduce la concluzii greșite în lipsa unei metodologii unitare.
Aceeași logică se aplică și pieței funciare: România și Franța nu operează în același ciclu economic, iar datele brute nu spun întreaga poveste.
Prețuri diferite, piețe diferite, terenuri diferite
Valoarea unui teren agricol este influențată de factori multipli: legislație, climă, infrastructură, productivitate, acces la irigații, cerere și ofertă, dar și de regulile privind proprietatea străină. De asemenea, fermierii nu sunt singurii actori de pe piață.
„Prețurile sunt împinse în sus și de alți actori care doresc să utilizeze terenul în scopuri non-agricole”, subliniază Alinda Bănică, amintind că în Franța, între 2010 și 2020, suprafețele vândute pentru urbanizare au atins un maxim istoric.
România versus Franța: două traiectorii opuse
Analiza arată că, acum 10 ani, prețul mediu al terenurilor agricole era de aproximativ 6.000 EUR/ha în Franța, comparativ cu 2.000 EUR/ha în România. În timp ce Franța a înregistrat o creștere modestă și constantă, România a trecut printr-un proces accelerat de ajustare.
„Diferența fundamentală dintre România și Franța nu ține, în primul rând, de calitatea solului sau de productivitatea agricolă, ci de stadiul de maturitate al pieței funciare”, explică analiza.
Un exemplu elocvent vine din experiența directă a consultantului:
„Acum puțin mai mult de 10 ani am făcut prima tranzacție din țară de contractare a unui credit bancar cu garanție teren agricol… exista un singur evaluator imobiliar care știa să evalueze un teren agricol.”
O piață emergentă în curs de aliniere
România a pornit de la un nivel de preț artificial scăzut, marcat de incertitudine juridică post-1990, fragmentarea extremă a proprietății și accesul limitat la finanțare. Aderarea la Uniunea Europeană a redus semnificativ aceste riscuri și a schimbat percepția investitorilor.
„Nu Franța s-a ieftinit, ci România a trecut printr-un proces rapid de aliniere la o percepție europeană a valorii”, afirmă Alinda Bănică.
Structura fermelor: diferența care contează
În România există aproximativ 2,86 milioane de ferme, cu o suprafață medie de 4,39 ha, peste 90% având sub 5 hectare. În Franța, numărul fermelor este de circa 350.000, cu o medie de 93 ha.
Deși fragmentarea rămâne o caracteristică structurală a României, procesul de comasare s-a accelerat, iar fermele de sute de hectare au devenit tot mai frecvente.
Capitalul investițional și componenta speculativă
În România, o parte importantă a cererii vine din partea fondurilor de investiții și a investitorilor non-agricoli, într-un context de inflație ridicată și volatilitate financiară. Terenul agricol este perceput ca activ real și protecție împotriva inflației.
În Franța, accesul capitalului speculativ este strict limitat prin reglementări precum legea Sempastous și mecanisme instituționale precum SAFER, care pot bloca tranzacții și corecta prețuri excesive.
Este nivelul actual sustenabil?
Consultanții Alinda Bănică Business Consultancy atrag atenția asupra unor riscuri clare: decuplarea prețului terenului de profitabilitatea agricolă, dependența de subvenții, lipsa educației financiare și îmbătrânirea forței de muncă.
În plus, reducerea ponderii PAC în bugetul UE 2028–2034 și acordul UE–Mercosur pot pune presiune suplimentară pe veniturile fermierilor europeni.
Cel mai probabil scenariu nu este o scădere abruptă, ci o diferențiere tot mai accentuată între terenurile comasate, productive și cele fragmentate sau slab productive.
O poveste despre cicluri economice
Diferența de preț dintre România și Franța nu reflectă o superioritate agricolă, ci o diferență de ciclu economic, reglementare și comportament investițional. România a parcurs într-un deceniu ceea ce Franța a construit în zeci de ani.
Aceasta este, în esență, o poveste despre piețe și contexte, nu doar despre valoarea solului.
